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慧谷觀點二：從數字變遷看待城市運營

　　截止2007年，我國共有54個國家級開發區，占地約為880平方公里。　　國際級開發區平均占地16.3平方公里　　現在100平方公里的產業區域比比皆是，更有甚者出現了千量級平方公里的開發區域。　　區域開發步入大躍進時代？！城市運營與房地產開發　　城市運營這一概念的提出具有鮮明的中國特色，是我國學者在城市發展實踐過程中對城市經營理念的一種升華。十年前，我國城市策劃學者提出城市運營概念，他們認為房地產開發到一定程度，僅做住宅是不能保證開發的順利進行。也曾有官員認為，房地產20多年的發展使得房地產商已經完成了原始的基本積累，中國的城鎮化發展又進入了一個以城市新城區開發建設推動城市群發展的歷史時期，需要城市開發商由以往的僅僅開發地產、建商住樓為主向建設城市綜合體轉型，向城市運營轉型。　　尤其是最近幾年，是全國產業地產飛躍發展時期，城市運營概念更是充斥于報端。開發區、高新區、生態城、工業園、科技園、軟件園等名詞如雨后春筍般接踵而來，這些新項目的開工上馬是城市運營，尤其是新城區開發的重要手段。其實質無外乎傳統意義上的政治、經濟、文化功能的實現在內的綜合性開發，其結果是一種社會投入產出系統，是一種人類組織資源、獲得產出的組合形式。科技地產告別傳統地產模式　　從地產開發的發展歷程來看，以科技地產為代表的產業地產是一種全新的、具有生命力的開發模式，代表了未來的綜合地產的開發運營發展方向。　　科技地產是高新技術產業和地產結合的產物，以提升、培育、創新高新技術產業鏈條為手段，以高科技園為載體，通過產業提升、優化區域產業結構。科技地產通過高科技園區吸納高新技術產業，通過地產開發改善區域居住、生活、休閑娛樂等軟環境，形成產業和居住的良性互動。　　科技地產＝高新技術產業＋新城。科技地產中的科技主要指以高新科技為主導的第三產業和高端制造業，比如IT研發、軟件行業、工業設計、創意產業等等。其特點是人才、技術、資金的高度密集，完全區別于傳統制造工業園的勞動力密集。　　從科技地產的地產載體表現形式來看，主要包括高科技孵化器（創業中心）、研發中心、技術中心、設計中心、創意中心、高端產業區等。科技地產除了包括高科技產業生產區以外，還包括滿足吃住行娛樂購等綜合配套生活休閑娛樂區域。　　產業區為居住區提供就業機會，而居住區為產業區進行居住生活休閑娛樂配套，兩者形成良性循環，形成區域發展的兩輪驅動模式。　　對于一個城市運營商的考量已經不再僅僅局限于工程建設方面了，更多的應該是從城市概念性規劃及內涵、產業資源體系及定位、產業服務體系架構、產業支撐平臺架構、產業園區服務與平臺體系的標準化等諸多方面著手，突破園區開發、土地開發和房地產開發的傳統模式，以區域價值提升為核心，對既定區域的空間、產業、文化、人居等諸多要素進行研究、挖掘、整合和創造，在特定區域內完成高效率的內生循環系統，提供產業發展、城市功能、人居生活等相對平衡的新城市空間形態。讓我們更多的關注大連生態科技創新城吧，北方生態慧谷將會詮釋科技地產的內涵，用一座產業園區標桿樣板，詮釋城市運營的現實魔方。

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