2015年07月02日訊　今年上半年，深圳樓市火熱。易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)表2014年全國(guó)三十五個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比，數(shù)據(jù)顯示，深圳城市房?jī)r(jià)收入比偏高，買房難度比較大。對(duì)于購(gòu)房難”的現(xiàn)狀和前景，國(guó)內(nèi)及深圳本地房產(chǎn)專家昨日進(jìn)行深度解析，提醒市民理性看待。

　　記者同時(shí)獲悉，2015年7月1日起經(jīng)濟(jì)適用房滿足條件可入市交易，深圳有望在全國(guó)率先進(jìn)入多元的新住房時(shí)代，即除按傳統(tǒng)購(gòu)買市場(chǎng)商品房外，市民與政府共有產(chǎn)權(quán)房、公共租賃房、經(jīng)適房等多種住房形態(tài)即將大量入市，滿足市民住房需求。

　　樓市現(xiàn)狀

　　百城房?jī)r(jià)均回升

　　深圳樓市是風(fēng)向標(biāo)

　　深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)顯示，6月深圳一二手住宅成交量突破2萬套，共成交23224套，僅次于2009年11月的歷史高峰。深圳房?jī)r(jià)同樣維持較高水平，上月全市新房成交均價(jià)為30713元/平方米，環(huán)比上浮7.8%，同比上漲超3成(去年6月深圳成交均價(jià)為23441元/平方米)。

　　深圳中原研究中心王飛經(jīng)理分析，330”新政后深圳二手房引爆市場(chǎng)，4月底新房接力，5月推盤量到達(dá)高峰，深圳樓市量?jī)r(jià)走高，從目前的貨幣環(huán)境來看，市場(chǎng)預(yù)期仍未轉(zhuǎn)變，深圳樓市成交量將依然維持高位，深圳房?jī)r(jià)短期內(nèi)上漲預(yù)期不會(huì)變化。

　　深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)內(nèi)最先起步，市場(chǎng)化程度較高，反應(yīng)一向是國(guó)內(nèi)最快的。當(dāng)前市場(chǎng)交投活躍，與去年以來國(guó)家‘穩(wěn)增長(zhǎng)’系列政策有關(guān)，但主要原因是深圳多年來經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)、城市競(jìng)爭(zhēng)力增值、人口不斷流入、適齡購(gòu)房人群規(guī)模大等內(nèi)因變化的結(jié)果。”深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒曾表示，他認(rèn)為目前深圳房?jī)r(jià)泡沫較少，深圳樓市火熱是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的風(fēng)向標(biāo)。

　　國(guó)內(nèi)權(quán)威數(shù)據(jù)佐證了王鋒的觀點(diǎn)。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，6月份百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)再次迎來小幅上漲，市場(chǎng)延續(xù)升溫態(tài)勢(shì)。來自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，6月份，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10628元/平方米，環(huán)比上漲0.56%，漲幅較上月擴(kuò)大0.11%，同比下跌2.7%，跌幅收窄1.03%。有53個(gè)城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲，其中蘭州、武漢、廈門、上海等城市漲幅居前。

　　地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)為，近來各類樓市利好政策的出臺(tái)也加速了樓市的復(fù)蘇，中央及地方多次釋放穩(wěn)定樓市的信號(hào)，目前已有百余城市調(diào)整、放松了住房公積金政策。中國(guó)指數(shù)研究院預(yù)測(cè)，隨著樓市成交回升，一線及部分熱點(diǎn)二線城市庫(kù)存壓力將進(jìn)一步減輕，房?jī)r(jià)將延續(xù)上漲趨勢(shì)；而庫(kù)存水平高的城市仍然面臨較大的去化壓力，以價(jià)換量”仍是其未來市場(chǎng)的主基調(diào)，房?jī)r(jià)將保持相對(duì)平穩(wěn)。

　　專家解析

　　深圳庫(kù)存規(guī)模不大

　　市場(chǎng)回暖反彈迅速

　　昨日下午，記者聯(lián)系易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)。他分析深圳之所以買房難，主要在于庫(kù)存規(guī)模并不高，所以在市場(chǎng)回暖的時(shí)候，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)較好的反彈態(tài)勢(shì)。而一旦市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生變化，這也會(huì)促使深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)看漲情緒繼續(xù)凸顯。他說，另外從居住條件看，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的條件比較好。這也是深圳即便在限購(gòu)的束縛下，依然能夠受到很多購(gòu)房者和投資者的認(rèn)可。

　　嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)提供了易居智庫(kù)2015年百城住宅套均面積排行榜，他說在全國(guó)百城中，深圳的居住面積是偏小的，這也是房?jī)r(jià)收入比偏高的原因。

　　對(duì)于深圳購(gòu)房的人來說，如果從投資的角度看，這個(gè)時(shí)候介入樓市，其實(shí)是有一點(diǎn)晚了。因?yàn)榉績(jī)r(jià)已經(jīng)上了一個(gè)臺(tái)階，尤其部分中高端和市區(qū)的房源是有一定的炒作嫌疑的。會(huì)加大購(gòu)房的成本和后續(xù)房?jī)r(jià)回調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)提醒。

　　從市場(chǎng)看

　　中高盤成交活躍

　　深圳中原研究中心認(rèn)為，改善型需求的持續(xù)釋放也推高了深圳新房?jī)r(jià)格，整體市場(chǎng)價(jià)格再上新臺(tái)階。

　　該中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，深圳6月成交新盤來看，中高端樓盤成交明顯活躍，6月成交新盤中均價(jià)3萬元以上的占比再次上升5個(gè)百分點(diǎn)，多達(dá)51個(gè)新盤，占比高達(dá)43%。均價(jià)3萬元以下的樓盤僅限于鹽田、龍崗，龍華的觀瀾、大浪，寶安的福永及光明幾個(gè)區(qū)域。在紅5月”時(shí)，成交前十樓盤中均價(jià)在3萬元以上的樓盤也有4個(gè)，分別為龍華的港鐵天頌、中海錦城、南山的博林天瑞以及龍崗中心城的萬科廣場(chǎng)。

　　不過，近期深圳房貸政策收緊，導(dǎo)致一部分投資客轉(zhuǎn)向惠州、東莞等深圳周邊城市，一定程度為市場(chǎng)降溫起到了作用。

　　市場(chǎng)預(yù)期

　　深圳或率先

　　進(jìn)入新住房時(shí)代

　　對(duì)于目前樓市狀況，市規(guī)劃與國(guó)土資源委員會(huì)表示，我市將進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，查處市場(chǎng)違法違規(guī)行為。近期，尤其是今年5月前后，深圳樓市走高后，市政府有關(guān)部門已經(jīng)加大市場(chǎng)秩序巡查，對(duì)中洲中央公寓項(xiàng)目37.6萬/平方米天價(jià)”公寓、以及大鵬某樓盤涉嫌捂盤銷售等違規(guī)行為進(jìn)行約談、告誡。

　　同時(shí)，深圳計(jì)劃通過加快商品住房預(yù)售審批、加快新增住宅用地供應(yīng)、堅(jiān)決查處日光盤”、捂盤惜售”行為、加強(qiáng)市場(chǎng)研究等措施，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)，6月新獲批售的住宅項(xiàng)目有12個(gè)，共81萬平高達(dá)6850套，新房供應(yīng)提速為深圳樓市健康發(fā)展提供保障。

　　在房地產(chǎn)庫(kù)存高企、融資難，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩、房企尋求轉(zhuǎn)型的大背景下，房?jī)r(jià)高企的深圳樓市有望進(jìn)入共有產(chǎn)權(quán)房”、公共租房等住房形態(tài)大量入市的新時(shí)代。

　　所謂共有產(chǎn)權(quán)房”，即中低收入住房困難家庭購(gòu)房時(shí)，可按個(gè)人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)可由政府和市民平分，市民可向政府贖回”產(chǎn)權(quán)。目前深圳住房保障工作走在全國(guó)前列，同時(shí)深圳位列共有產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)城市。市住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人此前表示，深圳住房保障工作走在全國(guó)前列，今后或?qū)⑸钲谠械慕?jīng)濟(jì)適用房和安居型商品房，由過去的地價(jià)暗補(bǔ)改為明補(bǔ)，使其轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)。

　　最新利好消息是，按《深圳市經(jīng)濟(jì)適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)和上市交易暫行辦法》，自7月1日起，深圳經(jīng)濟(jì)適用房，滿5年后可申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)或上市交易。

　　另外，根據(jù)市規(guī)土委今年發(fā)布的多項(xiàng)土地利用政策文件，深圳今年以及未來長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)將進(jìn)一步加大保障性安居住房的土地投入及政策支持，滿足市民住房需求。

　　花幾千萬買某樓盤，你看中的無非其配套和位置，花幾千萬買這些，不如每周末在旁邊的希爾頓酒店住一住，體驗(yàn)更好，更經(jīng)濟(jì)。”深圳地產(chǎn)圈資深人士李宗苗表示對(duì)于樓市投資，目前深圳市場(chǎng)較復(fù)雜，房產(chǎn)投資者也逐漸產(chǎn)生新的投資思維，買房不一定是必要選擇這類觀念未來會(huì)被越來越多的人接受。